一、核实房产基本信息
获取房产信息
- 要求卖方提供《不动产权证书》（原《房产证》和《土地使用证》），核对产权人姓名、证件号、房屋坐落、面积等信息是否一致。
- 查看证书附记栏是否有抵押、查封等限制性信息。
核对卖方身份
- 确认卖方是否为产权人本人，核对港澳居民来往内地通行证（回乡证）与产权证姓名是否一致。
- 若产权涉及多人共有（如夫妻），需所有共有人同意出售。
二、查询不动产登记信息
通过官方渠道查询
- 不动产登记中心查询：买卖双方可携带证件原件，到房产所在地的不动产登记中心申请查询房产的权属、抵押、查封状态。部分地区支持线上查询（如“粤省事”小程序适用于广东部分地区）。
- 注意事项：非产权人查询需提供产权人委托书，建议买卖双方共同前往。
获取《不动产登记资料查询结果证明》
- 该文件会明确显示房产是否有抵押、查封、异议登记等权利限制，这是确认产权清晰的关键依据。
三、核查潜在风险
确认无抵押或查封
- 若房产有银行抵押，需卖方在过户前还清贷款并办理解押；如有查封（因债务纠纷等），则不能交易。
核实房产用途与性质
- 确认房产为商品住宅（70年产权），避免购买小产权房、安置房等无法过户的类型。
- 检查土地性质是否为“出让”（划拨土地需补缴地价）。
关注共有权与居住权
- 如有继承人、配偶等共有人，需全部同意出售。
- 2021年后登记的房产可能设有“居住权”，需确认无冲突（居住权人可阻止入住）。
确认无长期租赁
- “买卖不破租赁”，若房产已签长期租约（如10年），租户可能优先占用。要求卖方提供无租约声明，并在社区核实。
四、法律文件与专业协助
委托律师调查
- 港澳居民可委托内地律师对房产做尽职调查，包括：
- 产权历史沿革、有无纠纷诉讼；
- 土地开发手续是否齐全；
- 卖方是否有债务问题涉及房产。
签署合同前明确条款
- 在《买卖合同》中约定：“卖方保证产权无瑕疵，如有抵押、查封或纠纷导致无法过户，需承担违约责任”。
- 可设定部分房款在过户完成后支付。
五、过户前最终确认
资金监管与过户同步
- 通过银行或第三方机构做资金监管，确保过户与付款同步，避免钱房两失。
完成网签备案
- 签订官方《商品房买卖合同》后，务必办理“网签备案”，防止卖方一房多卖。
注意事项
- 税费与限购政策：港澳居民需符合当地限购条件（通常需提供境内工作/学习证明、个税/社保记录），并提前核算契税、增值税等费用。
- 汇率与支付：房款需以外汇兑换人民币支付，遵守内地外汇管理规定。
- 公证与委托：如需委托他人代办，需在内地公证处或港澳律师事务所办理委托公证。
总结建议
为确保安全，港澳居民购房应优先通过正规中介或律师操作，并在付款前完成产权核查。务必以不动产登记中心的查询结果为准，避免仅依赖卖方口头承诺。如遇复杂情况（如遗产房、抵押房），建议暂停交易直至问题明晰。
